Cuando en octubre del año 2009 fue aprobada la Ley por la que se regulan los REITs españoles o Socimi, muchos fuimos los que consideramos que el particular tratamiento que se otorgaba en el Impuesto sobre Sociedades a la renta obtenida por estas entidades en la realización de su objeto social principal –el arrendamiento de bienes inmuebles-, se configuraría como un importante obstáculo para el éxito de las mismas, toda vez que se situaban en la línea de salida con una tributación de partida del 19%, mientras que los REITs regulados en los países de nuestro entorno lo hacían con un impuesto del 0%.
Dichos temores no tardaron en confirmarse y la regulación fiscal inicial de las Socimi, carente de todo atractivo, determinó el nulo interés de los inversores en un vehículo de inversión en inmuebles que de ningún modo podía competir con sus homólogos europeos.
Afortunadamente, en diciembre de 2012 el legislador se permitió dar un acertado vuelco a la normativa que regula estas sociedades. Sin duda, desde entonces, estas modificaciones han permitido a las Socimi jugar el importante papel que los REITs desempeñan en otros países y convertirse en un competidor de primer nivel frente a éstos, sumando a día de hoy una capitalización de aproximadamente 24.000 millones de euros.
La modificación más importante introducida en 2012 en el régimen regulador de las Socimi fue que estas sociedades pasaron a tributar en el Impuesto sobre Sociedades al tipo de gravamen del 0% respecto de las rentas que procedan del desarrollo de la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles.
Sin embargo, lejos de lo que se pudiera pensar, no se produce por ello una desimposición de la renta obtenida por la Socimi por la explotación en arrendamiento de los inmuebles de su propiedad. La obligación legal que paralelamente se les impone a estas sociedades de distribuir anualmente en forma de dividendo la mayoría de su resultado del ejercicio, determina que sea el accionista quien finalmente tribute en su impuesto sobre la renta por los beneficios derivados de la actividad desarrollada por la entidad.
Es más, la misma norma establece que la Socimi estará sometida a un impuesto especial del 19% sobre el importe de los dividendos que distribuya a socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, en el caso en que dichos dividendos estén exentos para el socio o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%. En definitiva, la idea general de este régimen -que lleva aplicándose en otros países desde su aparición en 1960- es que la renta obtenida por la Socimi derivada de arrendar los inmuebles de su propiedad, tribute en sede del socio en lugar de en la sociedad. Pero, si por alguna razón el socio de la Socimi no acreditara la tributación del dividendo que ésta le ha repartido con cargo a sus resultados del ejercicio, será la propia Socimi quien finalmente tribute en el Impuesto sobre Sociedades mediante la aplicación de dicho gravamen especial.
Es justo reconocer el papel de las Socimis en la reactivación del mercado inmobiliario español atrayendo capital institucional nacional y extranjero -planes de pensiones, fondos soberanos, etc.- que no habría elegido España como destino de su inversión de no existir estos vehículos regulados, y elevando, sin duda, la profesionalización de nuestro mercado del alquiler. Tampoco puede obviarse el cumplimiento de su objetivo de facilitar el acceso de los particulares a la propiedad inmobiliaria, un propósito establecido en el Preámbulo de la propia Ley SOCIMI, que ha situado en un plano de igualdad al ciudadano que invierte en una de estas sociedades y a quien explota en régimen de arrendamiento un inmueble de forma directa.
El futuro del mercado inmobiliario en Europa y en el resto del mundo no se entendería sin los REITs, que están llamados a seguir protagonizando la transformación urbanística de las ciudades como lo han venido haciendo desde la aparición del primero de ellos en EEUU, en 1960. Aun llegando con mucho retraso, la trayectoria de la Socimi española desde 2012, que ha aportado estabilidad al mercado inmobiliario español, ha incrementado su nivel de competencia y profesionalización, y ha atraído capitales que no considerarían la inversión inmobiliaria en España si estos vehículos no existieran, acredita su pertenencia de pleno derecho al club de los REITs, vehículos de inversión en bienes inmuebles regulados en más de 30 países.