El pasado 20 de marzo de 2026, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán (el RD-Ley 8/26), cuyos efectos han sido plenamente aplicables desde el 22 de marzo de 2026, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado, hasta ayer.
El RD-Ley 8/26 introdujo un conjunto de medidas excepcionales en materia de arrendamientos urbanos entre las que destacaba la posibilidad de extender los contratos de arrendamiento de vivienda habitual mediante una prórroga extraordinaria de hasta dos años, sujeta al cumplimiento de determinados requisitos (la Prórroga Extraordinaria) y la limitación extraordinaria a un máximo del 2% en la actualización anual de la renta de este tipo de contratos.
En concreto, la Prórroga Extraordinaria podía solicitarse siempre que el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (la LAU), o el período de prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2 LAU, vencieran con anterioridad al 31 de diciembre de 2027.
El RD-Ley 8/26 ha estado vigente hasta el día de ayer, 28 de abril de 2026, fecha en la que se sometió a convalidación en el Congreso de los Diputados. El resultado fue negativo con ciento sesenta y seis votos a favor, y ciento setenta y siete votos en contra. Por tanto, el RD-Ley 8/26 aprobado en su día por el Gobierno queda derogado, dejando de producir efectos desde ayer, sin perjuicio de los efectos jurídicos producidos durante el periodo que haya estado vigente hasta el día de ayer.
En consecuencia, los contratos de alquiler de vivienda habitual y sus prórrogas vuelven a regirse exclusivamente por la LAU y, por tanto, las posibles prórrogas quedan sujetas al artículo 9.1, por el que los contratos se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, en caso de arrendador persona física, y de siete años en caso de arrendador persona jurídica. Para el caso de prórroga tácita, estas quedan sujetas al artículo 10.1, por el que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con la correspondiente antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente anualmente hasta un máximo de tres años más.
Por otro lado, para la revisión de la renta, sigue siendo de aplicación el artículo 18 de la LAU tras su reforma en 2023 (Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda). De esta forma la renta únicamente podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, siempre y cuando lo hayan pactado las partes, conforme a los términos acordados. El incremento producido como consecuencia de la actualización anual no podrá exceder, para los contratos suscritos con posterioridad a la reforma de 2023, del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado.