Justo a los 4 años y 4 días desde la publicación de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (BOE 10 de julio de 2021), que introdujo el valor de referencia como valor mínimo fiscal a efectos de tributos cedidos (TPOAJD, ISD e IP), el BOE publica la Cuestión de inconstitucionalidad n.º 3631-2025 (BOE 14 de julio de 2025), por la cual el Tribunal Constitucional (TC) analizará el valor de referencia. Ello llega justo en un momento en el que la valoración fiscal de los inmuebles cobra, si cabe, una mayor relevancia en atención a las medidas que se plantean para paliar la crisis de la vivienda como, por citar algunas, la subida al 20% del tipo de gravamen de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) para los grandes tenedores en Cataluña; o, la propuesta del PSOE de crear un impuesto sobre las transacciones de inmuebles a no residentes (medida que supondría gravar a un tipo del 100% sobre el valor de referencia a los extranjeros no residentes en la UE que adquieran un inmueble en España).
El TC admite a trámite la cuestión de inconstitucionalidad número 3631-2025 planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (sede Málaga), que traslada al tribunal las dudas sobre la constitucionalidad del valor de referencia en tanto en cuanto considera que:
- Se trata de una metodología opaca y poco accesible: El cálculo se basa en un método masivo y críptico, cuyos parámetros no están recogidos en ninguna ley y resultan ininteligibles para el contribuyente medio.
- Se basa en una muestra poco representativa: Se emplea una muestra escasa y no representativa de transacciones, que incluso incluye operaciones previamente descartadas a efectos fiscales.
- Incurre en contradicciones: Catastro utiliza estos datos desestimados para calcular el valor medio en ejercicios posteriores, lo que resulta contradictorio.
- No tiene en cuenta características singulares relevantes: El método generaliza y no tiene en cuenta aspectos esenciales de los inmuebles, como la superficie útil, calidad de materiales, estado de conservación, dependencias o instalaciones accesorias.
- Arroja resultados alejados de la realidad: Como consecuencia, el valor obtenido suele estar objetivamente alejado del valor real de mercado, generando situaciones absurdas, como que dos inmuebles muy diferentes tengan el mismo valor de referencia en una misma zona.
Estos problemas, en definitiva, son los propios que ya venía denunciando el Tribunal Supremo respecto de las comprobaciones de valores, en tanto en cuanto estamos ante un sistema de valoración masivo que no analiza de forma individualizada el inmueble, el mercado y la propia transacción. En reacción a esta Jurisprudencia justamente se introdujo el valor de referencia, que no supuso sino la positivación de un sistema de valoración rechazado por los tribunales. Corresponde ahora al TC determinar si el valor de referencia vulnera principios constitucionales como:
- El principio de capacidad económica, en la medida en que impone una base imponible objetiva que prescinde de la capacidad económica real que se pone de manifiesto en una transacción.
- La tutela judicial efectiva, en la medida en que se invierte la carta de la prueba y genera indefensión a los contribuyentes que deben enfrentarse a esa metodología “críptica” basada en un análisis al que no se tiene acceso y que desconoce elementos que afectan al valor.
- La reserva de Ley en materia tributaria en la medida en que la metodología descansa en órdenes del Mº de Hacienda y resoluciones de Catastro que son las que dan contenido a la misma y no tienen rango de Ley.
A los posibles vicios de inconstitucionalidad, podemos añadir motivos por los que se cuestiona la conformidad a Derecho de las resoluciones anuales de Catastro que sirven para individualizar los valores de referencia; estas resoluciones se encuentran impugnadas por la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) ante la Audiencia Nacional y podrían también dar lugar, bien a su anulación, bien al planteamiento de una nueva cuestión de inconstitucionalidad.
Como puede apreciarse, no son pocos los nubarrones que acechan al valor de referencia, no obstante, debemos señalar que, objetivamente (al menos por el momento), sí ha dado cumplimiento a uno de los fines por los que se introdujo: la reducción de la litigiosidad; sin embargo, a mi juicio, esta baja litigiosidad es el resultado de que:
- El sistema de impugnación, a través de la rectificación de la autoliquidación, permite esperar cuatro años al inicio del procedimiento.
- Estamos en un ciclo claramente alcista del precio de los inmuebles, con lo que un sistema de valoración que parte del cálculo de los valores medios del año anterior, normalmente siempre arrojará valores inferiores a los del momento de la transacción.
La prueba real de la validez del sistema, como ya ocurriera con la plusvalía municipal, vendría en una coyuntura de crisis inmobiliaria, en ese caso, los criterios de valoración serían incapaces de adaptarse a una caída abrupta del precio de los inmuebles y el sistema probablemente colapsaría como ocurriera con la plusvalía municipal. Justamente, la clave de la constitucionalidad del sistema la encontramos en la STC 182/2021 de 26 de octubre, que estableció, que el método de determinación de la base imponible de la plusvalía resultaba inconstitucional en la medida en que imponía un sistema objetivo (y único), que no admitía prueba en contrario, y podía dar lugar al sometimiento a gravamen de rentas ficticias. Sin duda ese será el análisis principal que realizará el TC, que si bien no rechaza de plano los sistemas objetivos de determinación de la base imponible, para resultar constitucionales deben dar la posibilidad a los contribuyentes de no tributar por rentas inexistentes.
Al margen de la posible inconstitucionalidad (cuestión que aún tardará algún año en resolverse), existen distintas vías y motivos por los que los contribuyentes pueden cuestionar, tanto la aplicación del valor de referencia a una transacción o inmueble concretos, como su reducción.
Por todo ello, desde PwC recomendamos, en todas aquellas situaciones en las que resulte de aplicación el valor de referencia, la realización de un análisis detallado de la situación del inmueble a efectos de determinar la mejor estrategia y pruebas a aportar.
Respecto a los procedimientos por los que se puede cuestionar un valor de referencia, debemos destacar (al margen de la vía ordinaria de plantear una rectificación de una autoliquidación), la posibilidad de cuestionar el mismo antes de su aplicación; bien antes de la transacción, en un procedimiento instado por el propietario que transmite el inmueble; bien, incluso, por el nuevo adquirente en el plazo que va desde la adquisición hasta el vencimiento del plazo para autoliquidar. Estos procedimientos acelerados resultan de una gran utilidad (tanto para los contribuyentes, como para el propio Catastro), pues permiten depurar el sistema de supuestos claros de valores de referencia incorrectos y, particularmente, evitan iniciar un proceso largo de impugnación que obliga al ingreso de cuotas improcedentes para los contribuyentes y abono de intereses de demora para las Comunidades Autónomas. Este tipo de procedimientos se regula en los distintos convenios suscritos entre Catastro y distintas asociaciones y colegios profesionales (entre ellas la AEDAF en la que soy coordinador del grupo de expertos en Haciendas Locales y Catastro). Fuera de estos casos, el contribuyente deberá autoliquidar aplicando del valor de referencia y plantear una rectificación de su autoliquidación antes de 4 años; y, también, antes de que el TC resuelva la cuestión de inconstitucionalidad, pues, en atención a los últimos precedentes, es más que probable que, en caso de que se declare la inconstitucionalidad, la sentencia limite solamente para aquellos que impugnaran el valor antes del dictado de la sentencia.
En definitiva, estamos ante la eclosión de una controversia anticipada desde su introducción en 2021; corresponderá al Tribunal Constitucional decidir si el sistema adolece de los mismos defectos que dieron lugar a la inconstitucionalidad de varios preceptos de la plusvalía, ello sin perjuicio de que los tribunales ordinarios decidan antes respecto a cada uno del resto de problemas de aplicación que se plantean.