La duración de los contratos de «timesharing» según la reciente jurisprudencia del TS

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 96/2016, de 19 de febrero de 2016, de la cual ha sido ponente don Antonio Salas Carceller, ha establecido doctrina en el ámbito de nuestra contratación civil y mercantil, al disponer que, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (en adelante, Ley 42/1998), la comercialización de turnos de aprovechamiento turístico que no respeten el régimen temporal fijado en el artículo 3.1 de la citada ley, que fija una duración entre 3 y 50 años, da lugar a la nulidad de pleno derecho del contrato.

Con carácter previo, cumple señalar que el supuesto planteado no es, en absoluto, un hecho aislado sino que han sido numerosos los litigiosos que hasta la fecha se han producido y que traen causa de un fenómeno social y jurídico, común en estos tiempos y sobre todo en zonas de atracción turística, el timesharing o aprovechamiento a tiempo compartido del uso de inmuebles y que ha dado lugar –como decíamos- a numerosos litigios, sobre todo por la agresiva forma de captación de los clientes[1], así como por cierta indeterminación acerca de la naturaleza de los derechos adquiridos.

La sentencia que vamos a comentar no relata los hechos que dan lugar al procedimiento judicial; si bien de la lectura de la sentencia casada (Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5.ª, de 16 de diciembre de 2013), en síntesis, se puede inferir que el pleito tiene su origen en los 2 contratos de <<aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico>> celebrados por un matrimonio con dos mercantiles especializadas en la gestión y venta de derechos de uso sobre turnos turísticos, y por los cuales el matrimonio había adquirido esos derechos, sin fechas específicas y en sistema flotante, por un precio de compra de 16.857,00 euros, respectivamente.

La resolución relata como transcurridos 14 años desde la formalización de los contratos, el matrimonio dedujo demanda contra dichas mercantiles postulando el pronunciamiento declarativo de la improcedencia del cobro anticipado de las cantidades satisfechas y la nulidad y subsidiaria resolución de los contratos por (i) falta de objeto, (ii) por tratarse de contratos de adhesión prerredactados sin negociación individual y por (iii) no estar adaptados a la Ley 42/1998, vulnerándose el deber de información y la prohibición de cobrar anticipos. Asimismo, se ataca la (iv) duración ilimitada del derecho, (v) la falta de concreción y claridad de los contratos, (vi) problemas con la cuota de mantenimiento, su cálculo, composición y desarrollo, y (vii) las clausulas penales, para acabar suplicando que se condene a las demandadas al pago de los importes pagado anticipadamente y a la devolución del resto de cantidades satisfechas en concepto de pagos derivados de dichos contratos.

Las dos mercantiles especializadas en la gestión y venta de derechos de uso sobre turnos turísticos se opusieron a la demanda solicitando que se desestimase, totalmente, la demanda, absolviéndolas de los pedimentos contra ellas formulados y con expresa imposición de costas a la demandante.

El fallo de instancia desestimó en su integridad la demanda interpuesta por el matrimonio por considerar que (i) había prescrito la posibilidad de desistir del contrato y de resolverlo, así como (ii) para pretender la restitución de las cantidades anticipadas, al haber transcurrido más de 5 años desde la firma del contrato hasta la fecha de presentación de la demanda. Por otro lado, entendió que (iii) no había sido acreditada la existencia de vicio del consentimiento, error o dolo. Recurrida la sentencia en apelación por el matrimonio, la Audiencia Provincial de Las Palmas la revocó parcialmente, estimando en parte la demanda, condenando a las mercantiles al pago de las cantidades cobradas anticipadamente y declarando nulas y teniendo por no puestas, por abusivas, las clausulas penales de los contratos. Contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas recurrieron en casación ante el Tribunal Supremo ambas partes.

El matrimonio, al desarrollar los argumentos de su recurso sostuvo, en síntesis, los mismos motivos aducidos en la demanda y en el recurso de apelación. Por su parte, las mercantiles demandadas argumentaron la existencia de jurisprudencia contradictoria de las diferentes secciones de la Audiencia Provincial de Las Palmas sobre el alcance de la prohibición de pago de anticipos que establece el artículo 11 de la Ley 42/1998 y, más concretamente, sobre la existencia de posiciones encontradas dentro de la propia Audiencia Provincial de Las Palmas[2].

La corrección de la sentencia del Tribunal Supremo comentada está fuera de toda duda y resuelve los motivos invocados por las partes en el estricto orden en el que fueron planteados en sus recursos. No obstante lo anterior, por razones de claridad expositiva hemos preferido situar la resolución del motivo relativo a la indefinición en la duración del contrato que es objeto de este comentario para el final de la exposición.

Razona nuestro Alto Tribunal, en primer lugar, que los motivos de nulidad que plantea el matrimonio recurrente, a saber; (i) falta en el documento informativo entregado junto con los contratos la información exigida por el artículo 8 de la Ley 42/1998, y; (ii) falta en los contratos el contenido mínimo exigido por el artículo 9 del mismo cuerpo legal, no son tales, en tanto que la falta en el contrato a lo dispuesto en dichas normas no genera la nulidad sino la posibilidad de resolución, según dispone el artículo 10.2 de la repetida ley.

En segundo lugar, sostiene el Tribunal Supremo que la cuestión planteada por las mercantiles demandadas ya fue resuelta en su sentencia, 627/2015, de 20 de noviembre de 2015, que estableció la prohibición de pago de cualquier anticipo a cargo del consumidor antes de que concluya el plazo de desistimiento. Añade que tras la entrada en vigor de Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias (en adelante, Ley 4/2012), tal prohibición se extendió expresamente a la entrega realizada a tercero, de forma que ha de entenderse con el mismo alcance bajo la vigencia de la Ley 42/1998.

No vamos a extendernos más sobre los motivos anteriores ya que el objeto de este comentario es dar cuenta de la doctrina esencial relativa a la nulidad de los contratos de comercialización de turnos de aprovechamiento turístico que tienen una duración indefinida y no un análisis exhaustivo de todas las otras cuestiones que se plantean en la sentencia comentada.

Así pues, y centrando nuestra atención en el asunto que nos ocupa, esto es, la indefinición en la duración del contrato que plantea el matrimonio recurrente, el Tribunal Supremo entendió que resultaba de aplicación al caso, la doctrina fijada en su sentencia 774/2014, de 15 de enero de 2015, que disponía que, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, no era posible establecer para las transmisiones posteriores una duración indefinida cuando la del propio régimen era de un máximo de 50 años.

En el caso estudiado por aquella sentencia, las mercantiles demandadas se opusieron por entender que la duración, indefinida, de los dos contratos celebrados no era contraria al régimen de duración de este tipo de relación ex artículo 3.1 y DT 2.ª de la Ley 42/1998. Manifestaban haber adaptado su régimen preexistente de aprovechamiento a lo dispuesto en la DT 2.ª, apartado 3, a cuyo tenor todos los regímenes preexistentes debían tener una duración máxima de 50 años, a partir de la entrada en vigor de la Ley, pero dejando a salvo la posibilidad de que se emitiera <<en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto>>, como, efectivamente, llevaron a cabo, al declarar, de modo expreso en la escritura de adaptación, que su régimen preexistente seguiría teniendo una duración indefinida.

La sentencia hace una interpretación sistemática del artículo 3.1 y la DT.2.ª de la Ley 42/1998, llegando a la conclusión de que las mercantiles se amparaban en una norma que no les daba suficiente cobertura, por lo que, al comercializar los turnos aun no transmitidos sin respetar el régimen temporal establecido en el artículo 3.1 de la Ley 42/1998, cuando ya estaba en vigor la nueva Ley, los mismos debían considerarse nulos de pleno derecho ex artículo 1.7 del mismo cuerpo legal.

Como vemos, la sentencia del Tribunal Supremo, 96/2016, de 19 de febrero de 2016, posterior en el tiempo a la de 15 de enero de 2015, no hace sino aplicar los razonamientos y argumentos expuestos en aquella, en la medida en que se encuentra ante un supuesto sustancialmente idéntico y pasa a declarar como doctrina jurisprudencial que <<la comercialización de turnos de aprovechamiento turístico, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, sin respetar el régimen temporal establecido en el artículo 3.1 de dicha ley, que fija una duración entre tres y cincuenta años, da lugar a la nulidad de pleno derecho del contrato[3]>>.

Si bien ha sido a través de la sentencia comentada que la proposición jurídica transcrita alcanza el grado de doctrina vinculante, cumple señalar que ya existían precedentes jurisprudenciales en relación a la cuestión debatida en nuestros Juzgados y Tribunales y que, al igual que hace ahora el Tribunal Supremo, establecían que cuando no se especifica con claridad cuál es el tiempo de duración del contrato, el contrato debía reputarse nulo porque el aprovechamiento por turno es de duración limitada en el tiempo siendo incompatible con una duración indefinida.

Por citar algunos ejemplos, podemos señalar la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, de fecha 29 de octubre de 2007, que dispuso <<el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho>> o, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 5.ª, de 7 de junio de 2013, que resuelve en similares términos.

En fechas más cercanas a la de la sentencia del Tribunal Supremo comentada, la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de les Illes Balears, dictaba la sentencia de 2 de marzo de 2016, de la cual fue ponente don Gabriel Oliver Koppen, donde resolvía una controversia idéntica a la, ahora, planteado. La sentencia, citando la del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2015, afirmaba que el contrato (de fecha 8 de agosto de 2011) cuyo objeto era un derecho de uso sobre un turno turístico en sistema flotante no fijaba el periodo de cesión de uso, que debía ser como máximo de 50 años, de forma que <<conforme se ha declarado por el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de enero de 2015, aun cuando se trate de un régimen preexistente a la Ley 42/1998, la comercialización producida con posterioridad a la misma debe respetar los requisitos establecidos en la Ley, entre los que se encuentra el relativo al tiempo. Así la DT 2.ª establece que “Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley”>>.

También los Juzgados de primera instancia -auténticos protagonistas de nuestra vida judicial- encontramos supuestos como los apuntados más arriba en fechas recientes, ad exemplum, podemos citar la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 19, de Palma de Mallorca, de 25 de noviembre de 2015, dictada por la Magistrada-Juez, doña María Teresa Olivera Sánchez del Campo, relativa al ejercicio de una acción de (i) nulidad, de (ii) anulabilidad por vicio del consentimiento y de (iii) resolución del contrato de aprovechamiento por turnos que, partiendo de la aplicación íntegra de la ley, recalcaba la vulneración del artículo 3 de la Ley 42/1998 relativo a la duración del contrato, que debe oscilar entre los 3 y los 50 años. La resolución se apoya en el pronunciamiento del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2015, y resuelve que, aunque ya existiera un régimen preexistente, el contrato se celebró durante la vigencia de la ley 42/1998, por lo que le es de plena aplicación el artículo 3 de ese cuerpo legal. Y al establecerse una duración indefinida, es patente que esta cláusula vulnera la legalidad, siendo de tal magnitud su importancia que determina la nulidad del contrato.

En conclusión, entendemos que el hecho de que muchos de los contratos comercializados por las sociedades vendedoras y gestoras de servicios de timesharing hayan mantenido una duración ilimitada tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, que hasta la fecha hayan sido numerosos los casos de consumidores afectados por estos productos –continúan creciendo-, y que la mayoría de esos casos comportan gravosas consecuencias económicas para los contratantes, unido todo ello, al hecho de que el Tribunal Supremo haya fijado esta nueva doctrina jurisprudencial, sin duda alguna, podríamos decir que estamos a las puertas de una nueva ‘tormenta perfecta’ para desencadenar una nueva cascada de litigios en los tribunales de similares características a las vividas con los contratos de permuta financiera o swap de estos últimos años.

[1] En este sentido, vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2ª, de 18 de julio de 2012 (rec. 37/2012); <<el consumidor estaba especialmente desprotegido, dada la posición de dominio de las sociedades vendedoras y gestoras de estos servicios de “time sharing” con respecto al comprador, utilizándose en el tráfico jurídico contratos-tipo que funcionan como contratos de adhesión prefabricados que se imponen al consumidor, empleándose, también, técnicas de venta agresiva, muchas veces con publicidad engañosa, con ofertas momentáneas, promesa de premios, premura en la firma de los documentos esenciales de la venta, impidiendo una reflexión sosegada en el adquirente>>

[2] Mientras la Sección 5.ª resuelve en el sentido de prohibir el pago de anticipos a terceros fiduciarios (vgr. sentencias de 27 de mayo y 16 de diciembre de 2013, de la Sección 5.ª, de la Audiencia Provincial de Las Palmas), no lo hace así la Sección 4.ª que excluye de la prohibición el supuesto de entrega de cantidades anticipadas a un tercero fiduciario (vgr. sentencias de 17 junio 2009, y de 7 y 8 noviembre 2013, de la Sección 4ª, de la Audiencia Provincial de Las Palmas). Sostiene además la parte recurrente que esta última es la posición correcta acerca de la interpretación del precepto como prueba el hecho de que con posterioridad, al aprobar la nueva ley reguladora de los derechos de aprovechamiento por turno (Ley 4/2012, de 6 de julio), el legislador haya establecido expresamente la prohibición de cualquier clase de pagos, tanto al transmitente, como a terceros, lo que significa que anteriormente no existía tal prohibición con carácter general.

[3] Esa doctrina jurisprudencial ya se puede apreciar en otras sentencias posteriores del Tribunal Supremo:

Sentencia del Tribunal Supremo núm. 96/2016, Sala 1.ª, de 19 de febrero de 2016

  • Sentencia del Tribunal Supremo núm. 306/2016, Sala 1.ª, de 11 de marzo de 2016
  • Sentencia del Tribunal Supremo núm. 192/2016, Sala 1.ª, de 19 de marzo de 2016
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