El pasado 16 de marzo, se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI), que tiene por objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del Consejo Europeo de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. A continuación, analizamos el ámbito de aplicación de la misma, y las reformas procesales que incluye.
Ámbito de aplicación subjetivo
La LCCI supera el mandato de la Directiva 2014/17/UE -que se refiere exclusivamente a consumidores- extendiendo su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean consumidores o no y, en su condición, tanto de deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial. En cambio, queda fuera del ámbito de aplicación toda persona jurídica.
Ámbito de aplicación objetivo
Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona físicas y dicho contrato tenga por objeto:
- La concesión de un préstamo con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial
- La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles
Reformas procesales de mayor calado
Antecedentes
El texto publicado, tras incorporar importantes novedades en materias relativas a transparencia y conducta de los prestamistas e intermediarios de crédito, viene a introducir modificaciones de especial calado que afectan de forma directa a los procesos de ejecución hipotecaria, uno de los procedimientos que ha generado mayor litigiosidad en los últimos años debido a la discusión relativa a la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado y los intereses de demora.
En efecto, en la práctica judicial, las exigencias jurisprudenciales de aplicación de dichas previsiones no son claras. Tanto es así, que el Tribunal Supremo elevó sendas cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante TJUE) consultando sobre el criterio interpretativo a seguir en estas materias habiéndose resuelto recientemente la relativa al vencimiento anticipado y estando la de los intereses de demora aún pendiente de resolución.
A pesar de que la Directiva traspuesta no exigía como tal su incorporación, la LCCI introduce un nuevo régimen imperativo para el régimen del vencimiento anticipado y los intereses de demora que han derivado en una modificación de la LEC y la LH, como veremos a continuación.
La modificación de régimen de vencimiento anticipado y los intereses de demora
La reforma procesal, introducida por la LCCI, afirma tener como objetivo proporcionar mayor seguridad jurídica a la contratación, evitar la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de financiación y fortalecer el equilibrio económico y financiero entre las partes contratantes. El legislador por tanto ha optado por el establecimiento de reglas imperativas, fijando regímenes para el vencimiento anticipado y los intereses de demora respecto de los cuales no cabe pacto en contrario, evitando así la introducción de cláusulas de este tipo en el contrato que pudieran ser declaradas abusivas.
Así, el artículo 24 de la LCCI establece que, para resolver anticipadamente un contrato que entre en el ámbito de aplicación de la citada norma, se exigirá que el importe de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- Al 3% de la cuantía del capital concedido, si el retraso en el pago se produjera dentro de la primera mitad de duración del préstamo (considerándose cumplido cuando el número de cuotas impagadas sea equivalente a doce mensualidades);
- O al 7% de la cuantía del capital concedido, si el retraso en el pago se produjera dentro de la segunda mitad de duración del préstamo (considerándose cumplido cuando el número de cuotas impagadas sea equivalente a quince mensualidades).
Para los intereses de demora, el artículo 25 de la Ley los fija con carácter imperativo en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales.
Régimen transitorio
Fijadas estas reglas, surge la cuestión relativa a si las mismas serán de aplicación a los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley. Al respecto, cabe destacar dos cuestiones de especial trascendencia que examinaremos a continuación:
- La Disposición Transitoria Primera establece, con carácter general, que la Ley no será de aplicación a los contratos formalizados con anterioridad a su entrada en vigor, con carácter general.No obstante, en relación con tales contratos formalizados con anterioridad a la entrada en vigor, para determinar el régimen aplicable del vencimiento anticipado, se deberá estará en todo caso, al momento temporal en el que se ejercite el vencimiento anticipado. En concreto: si el vencimiento anticipado se ejercitara con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, aunque el contrato se haya suscrito con anterioridad a tal fecha, la nueva normativa prevé que será en cualquier caso de aplicación lo previsto en el artículo 24 de la Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión contenida en el contrato resulta más favorable para él .
- Quiere ello decir que la LCCI no será de aplicación a los contratos suscritos con anterioridad y cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido, igualmente, con anterioridad a la entrada en vigor. Y ello, con independencia de que se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y este estuviera suspendido o no.
- Sentado lo anterior, resulta por lo tanto evidente que la reforma introducida no viene a dar una solución a la situación de las ejecuciones todavía pendientes y/o suspendidas con motivo de la cuestión prejudicial planteada por el TS al TJUE, cifradas en al menos 80.000, cuyo destino quedará vinculado al resultado de la decisión del TJUE recientemente adoptada mediante Sentencia de fecha 26 de marzo de 2019.
- Asimismo, la Disposición Transitoria Tercera establece un Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 , concediendo al deudor un nuevo plazo de oposición a la ejecución. En concreto, establece que, en los procedimientos judiciales en curso a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 en los que, al entrar en vigor la Ley 1/2013 hubiera transcurrido el plazo de oposición de 10 días previsto en el artículo 556.1 de la LEC, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición por existencia de cláusulas abusivas . Dicho plazo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario de oposición. La notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Sin embargo, se establecen las siguientes salvedades a la concesión del plazo mencionado:
1. Cuando el ejecutante ya esté en posesión del inmueble objeto de ejecución.
2. Que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de presentar el incidente.
3. Que no se hubiera formulado incidente excepcional de oposición de conformidad con lo previsto en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 1/2013.
4. Que el juez no hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la Sentencia del TJUE de 29 de octubre de 2015.
5. Que el juez ya hubiera analizado de oficio la abusividad de las cláusulas abusivas.
Entrada en vigor
Por último, la LCCI entrará en vigor a los tres meses desde su publicación en el BOE, esto es, el próximo 16 de junio de 2019.