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El callejón sin salida del suelo urbano ficticio (II)


Como analizamos en nuestro último artículo, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 –cuyo tercer cumpleaños está a la vuelta de la esquina- y la reforma de la Ley de Catastro y de la Ley Hipotecaria introducida por la Ley 13/2015, presentan una problemática. Aunque se trata de una 'vieja conocida', es ahora cuando, transcurrido un tiempo de la reforma, están más avanzados los procedimientos que iniciamos en su momento.

El problema se concreta en aquellos suelos urbanizables a efectos urbanísticos que fueron calificados como urbanos a efectos catastrales sin que se concretara su paso a urbano, o que han visto como se anulaban algunos de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanística.

En primer lugar, debemos distinguir en qué casos el suelo no ha tenido desarrollo y debe ser calificado como rústico a efectos catastrales:

  • Suelos respecto a los cuales no se haya aprobado el instrumento de ordenación detallada, es decir, el plan parcial.
  • Suelos respecto a los cuales se ha anulado el instrumento de ordenación o el propio Plan General.

En el caso de que el instrumento de ejecución urbanística no haya sido objeto de aprobación o haya sido anulado, será más complicado defender que deba ser calificado como urbano. Sin embargo, sí podrán aplicarse importantes coeficientes reductores al valor catastral.

Después habrá que analizar si el Catastro ha iniciado o no un procedimiento de revisión catastral de esos suelos.  Entonces podremos distinguir:

  • Suelos que han vuelto a ser calificados como rústicos. En estos casos, el Catastro ha corregido el valor a través de un procedimiento simplificado de valoración colectiva, que solo tiene efectos a futuro. Para plantear la retroactividad de los efectos de la alteración habrá que impugnar la alteración catastral, lo que, previsiblemente, nos llevará a plantear una cuestión de inconstitucionalidad.
  • Suelos respecto a los cuales no se ha iniciado un procedimiento de revisión, pese a no disponer de instrumento del instrumento de ordenación o haber sido anulados. En estos casos habrá que instar la revisión de la calificación catastral.

Respecto a las liquidaciones de IBI o plusvalía habrá que impugnarlas, al menos para interrumpir la prescripción sobre el derecho a obtener la devolución de ingresos indebidos. Si bien en el caso del IBI es mejor no llegar a la vía contenciosa con las reclamaciones -pues no se va a estimar ninguna mientras no se modifique la situación catastral-, en el caso de las plusvalía sí tenemos sentencias que nos dan la razón  y anulan las liquidaciones.

En definitiva, tendremos que analizar cada caso para ver el enfoque y las acciones. Aunque es una carrera larga, confiamos en que al final se imponga la lógica.

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