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El auge de la "socimización"


Legal Transacciones - 28/07/2017

Los que vivimos de cerca el fenómeno SOCIMI estamos de enhorabuena, hay ya 38 SOCIMIs cotizando en el MAB, y las 4 grandes (Merlin, Lar, Hispania y Axiare) que ahora son 5 gracias a Colonial. Esto significa que el régimen está funcionando, y que está cumpliendo con su función de canalizar la inversión inmobiliaria y contribuir a la profesionalización del sector.

Asimismo, se está produciendo en el mercado una especialización de las SOCIMIs, en línea con lo que pasa en los mercados internacionales con los REITs, y creemos que vamos a ver también una concentración en el sector, debido a la necesidad de ganar tamaño para acceder a mejores oportunidades.

Pero más allá de esta limitada visión del mercado que un fiscalista pueda tener, lo que más nos llama la atención es la “Socimización”. Por Socimización consideramos el aplicar el formato/régimen SOCIMI a otro tipo de activos distintos de los que podría estar pensando el legislador en su momento, a saber los clásicos; residencial, comercial, oficinas y logístico. No paramos de ver ideas que consisten en aplicar el régimen SOCIMI a activos o formatos menos convencionales, como pueden ser gasolineras, hospitales, residencias o pisos de estudiantes / tercera edad, e incluso parques de atracciones.

Desde un punto de vista fiscal tenemos que dar respuesta a estas nuevas fórmulas SOCIMI con la Ley 11/2009 reguladora del régimen SOCIMI y con las contestaciones a las consultas sobre el régimen (unas 70), con las que la Dirección General de Tributos, en un papel de quasi-legislador ha ido configurando el régimen, a falta de desarrollo reglamentario.

Para que estas nuevas fórmulas encajen en el régimen SOCIMI, no debemos perder de vista las características fundamentales del mismo; tenemos que partir del alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana aptos (e.g. los Bienes inmuebles de características especiales están excluidos del régimen) a sociedades que no sean parte del mismo grupo de entidades.

El principal obstáculo que le vemos a la Socimización no es la tipología de los activos, sino es precisamente el olvidar que estamos hablando de una entidad de inversión en el mercado inmobiliario y tratar de ligar de manera sustancial el retorno del activo al desempeño del negocio desarrollado en el inmueble. Esto se produciría cuando una parte sustancial de la renta por el alquiler se liga a porcentajes sobre EBITDA del operador u otras magnitudes del propio negocio desarrollado en el inmueble.

Así, vemos más que razonable la práctica de mercado, donde una parte de la renta por el alquiler del inmueble tiene un componente variable, pero nos empieza a chirriar desde una lógica SOCIMI, cuando existe una fórmula en la que el riesgo del negocio del arrendador se confunde casi totalmente con el del negocio del operador u arrendatario.

Por tanto, consideramos que el régimen SOCIMI ofrece todavía muchas posibilidades de aplicación a sectores no convencionales y que veremos nuevos ejemplos de Socimización. Para evitar problemas con la aplicación del régimen, ayudando a generar confianza en el mismo, lo que recomendaríamos es que los actores implicados (arrendador y operador / arrendatario) sigan con sus papeles, y no intenten desempeñar roles que no son los suyos.

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